Египет — одна из немногих стран, где государство почти ничего не берёт с покупателя недвижимости. Пошлина за оформление сделки не превышает 3 900 египетских фунтов, около $78, и не зависит от цены объекта. Основные расходы возникают в другом месте: в договоре с застройщиком, в банке и при перепродаже.
Разберём по порядку, кто и за что платит: на сделке, ежегодно и при выходе из объекта.
Содержание:
- Сколько государство берёт за оформление сделки
- Как переводить деньги
- Регистрация права: где рождается большинство проблем
- Ежегодный налог на недвижимость
- Обслуживание компаунда
- Налог на арендный доход
- Что платит продавец при перепродаже
- Считаем бюджет сделки
- Кому такая математика не подойдёт
- Что поменялось в расчётах к августу 2026
- Популярные вопросы
Сколько государство берёт за оформление сделки
Регистрационный сбор — это пошлина за внесение сделки в государственный реестр. Регистрация подтверждает, что собственник именно вы, и без неё право на квартиру юридически не оформлено.
До 2022 года сбор считался в процентах от стоимости объекта: чем дороже квартира, тем дороже обходилось оформление. Закон № 9 от 2022 года заменил процент фиксированной шкалой с верхней границей 3 900 фунтов. Больше этой суммы государство не возьмёт ни при каких обстоятельствах: пошлина за студию и за виллу одинаковая.
Насколько это дёшево, видно в сравнении с соседними рынками.
| Страна | Государственный сбор при покупке | На объекте за $150 000 |
|---|---|---|
| Египет | фиксированный, не более 3 900 фунтов | около $78 |
| Турция | 4% от кадастровой стоимости | около $6 000 |
| Испания | налог на переход права, 6–10% в зависимости от региона | $9 000–15 000 |
Разница на входе получается в десятки раз.
Как переводить деньги
Иностранец оплачивает покупку валютным переводом из-за рубежа через египетский банк. Это условие сделки, а не пожелание банка: без банковской проводки договор не зарегистрируют, и на ВНЖ за недвижимость такая покупка тоже не сработает.
Значит, к цене объекта добавляются расходы на сам перевод: комиссия банка-отправителя, комиссия банка-получателя, потери на конвертации. Иногда банк запрашивает подтверждение происхождения средств — это не расход, но время.
Считать удобно так: каждый процент банковских расходов при переводе $150 000 — это $1 500. Тариф у каждого банка свой, и узнавать его нужно до сделки, а не в момент платежа: сумма уходит ещё до того, как продавец получит первый транш, и в цену квартиры не входит.
Регистрация права: где рождается большинство проблем
Египетский рынок исторически живёт на двух типах договоров. Есть зарегистрированный в Шахр Аккари (Управление регистрации недвижимости) — это полноценное право собственности. И есть урфи, простой письменный договор между сторонами: на бумаге выглядит убедительно, а юридически защищает слабо.
На вторичном рынке в старых районах доля незарегистрированных объектов до сих пор велика. Иностранцу, который планирует потом продавать или подавать на ВНЖ, нужен именно первый вариант, и проверка цепочки предыдущих сделок — обязательная часть работы юриста.
— Проверка цепочки прошлых сделок на египетской вторичке занимает больше времени, чем сама сделка, и экономить на этом этапе бессмысленно: незарегистрированный объект нельзя ни перепродать нормально, ни предъявить при подаче на статус, — отмечают юристы, сопровождающие покупки иностранцев.
Юридическое сопровождение стоит в среднем $800–2 000 в зависимости от сложности объекта. На новостройке от крупного застройщика проверка короче и дешевле, на вторичке в Гелиополисе или Маади — длиннее.
Ежегодный налог на недвижимость
Местное название — «авайед». Считается он не от цены объекта, а от его годовой арендной стоимости: суммы, которую квартира приносила бы при сдаче.
Порядок расчёта после поправок 2026 года выглядит так:
- Налоговое управление определяет годовую арендную стоимость объекта.
- Из неё вычитаются нормативные расходы — 30% по жилым объектам и 32% по нежилым.
- К остатку применяется ставка 10%.
Что именно изменилось весной 2026 года. Закон № 3 от 2026 года, опубликованный 2 апреля, поправил закон о налоге на недвижимость 196/2008 и поднял порог освобождения с 24 000 фунтов годовой арендной стоимости до 100 000. По рыночной стоимости это примерно соответствует объекту в 8 млн фунтов. Сама ставка и вычеты остались прежними — менялся только порог.
Важное ограничение льготы: она распространяется только на единственное основное жильё налогоплательщика, его супруга и несовершеннолетних детей. Второй объект, дом на побережье, инвестиционная квартира под сдачу облагаются полностью, без всякого порога.
Для иностранца, который покупает квартиру в Египте не для переезда, а под сдачу, вывод простой: налог начисляется с первой единицы арендной стоимости, льгота на него не распространяется. Налоговое управление в феврале 2026 года оценивало, что после поправок под налог подпадают около 2 млн объектов из 55 млн — и инвестиционное жильё как раз в этих двух миллионах.
— После поправок часто считают, что новый порог освобождения распространяется на любую квартиру. Он рассчитан только на единственное жильё семьи: инвестиционный объект платит налог полностью, — говорят налоговые консультанты, работающие с нерезидентами.
Обслуживание компаунда
Эту статью расходов чаще всего не закладывают в бюджет заранее, хотя по сумме она способна перекрыть все налоги вместе взятые.
Египетские застройщики берут за обслуживание отдельный платёж, и в договоре он идёт отдельной строкой от цены объекта. Схемы разные: где-то единовременный взнос при передаче ключей, где-то ежегодные платежи за содержание территории, охрану, бассейн и ландшафт, где-то и то и другое сразу.
Единого норматива по рынку нет: суммы у каждого застройщика свои и в рекламных материалах почти никогда не показаны. Что нужно выяснить до подписания:
- размер платежа и его тип — разовый при передаче ключей или ежегодный;
- что входит в обслуживание, а что оплачивается отдельно;
- порядок индексации: на сколько и как часто сумма может расти;
- кто управляет территорией после сдачи проекта — застройщик или отдельная компания;
- что происходит с платежом при перепродаже квартиры.
Чем «премиальнее» компаунд, тем выше эта строка. В закрытых проектах Новой административной столицы и Нового Каира обслуживание заметно дороже, чем в обычных городских домах Наср-Сити.
Налог на арендный доход
Если квартира сдаётся, доход от неё облагается подоходным налогом — отдельно от «авайед».
Расчёт устроен так: по статье 39 закона о подоходном налоге из арендной выручки вычитается 50% как нормативные расходы, а к оставшейся половине применяется обычная прогрессивная шкала. Ставки для иностранцев и египтян одинаковые, надбавок по гражданству египетская система не делает.
Для оценки доходности это существенно. Средняя валовая доходность по Египту во втором квартале 2026 года — 7,61%, по данным Global Property Guide, и это высокий уровень для региона. Но валовая доходность считается до расходов, а до кармана доходит меньше: минус подоходный налог, минус «авайед», минус обслуживание компаунда, минус простой между арендаторами, минус комиссия управляющей компании, если сдаёте не сами.
Что платит продавец при перепродаже
При продаже недвижимости в Египте налог платит продавец, а не покупатель. Называется он налогом на распоряжение недвижимостью, ставка — 2,5%.
Главная особенность: он считается не с прибыли, а со всей суммы сделки. Купили квартиру за $150 000, продали за те же $150 000 — заплатите $3 750, хотя дохода не возникло. Продажа в убыток налог тоже не отменяет.
Срок уплаты — 60 дней с даты сделки. До поправок 2026 года было 30 дней.
Покупателя этот налог напрямую не касается, но заложить его в расчёт стоит сразу: именно он определяет, при каком росте цены перепродажа выйдет в плюс.
Считаем бюджет сделки
Возьмём квартиру в компаунде Нового Каира за $150 000.
| Статья расходов | Сумма | Комментарий |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор | около $78 | фиксированный, от цены не зависит |
| Юридическое сопровождение | $800–2 000 | дороже на вторичном рынке |
| Банковские расходы на перевод | зависит от банка | каждый процент — $1 500 |
| Платёж за обслуживание компаунда | задаёт застройщик | смотреть в договоре |
| Налог при перепродаже | $3 750 | 2,5% от цены продажи, платит продавец |
Предсказуемая часть расходов невелика: пошлина и юрист вместе редко превышают 1,5% от цены. Непредсказуемая — платёж за обслуживание, и пока вы не увидели его в договоре, бюджет сделки не посчитан.
Кому такая математика не подойдёт
Тем, кто считает доходность в долларах и не готов к валютному риску. Актив номинирован в фунтах, аренда собирается в фунтах, а фунт за последние годы прошёл через несколько девальваций и в августе 2026 года держится около 50 за доллар. Рост цен в фунтах может полностью съедаться курсом.
Тем, кто планирует держать объект год-два. Расходы на входе, платёж за обслуживание и 2,5% со всей суммы на выходе означают, что рынок должен заметно вырасти — только чтобы вы вернулись к нулю.
Тем, кому нужна ипотека. Нерезиденту египетские банки кредит формально дать могут, на практике почти не дают. Рабочий вариант — рассрочка от застройщика: первый взнос 5–10% и срок до 10 лет. Схема беспроцентная, но привязывает покупателя к конкретному проекту и его срокам сдачи.
Что поменялось в расчётах к августу 2026
Три вещи, из-за которых старые обзоры расходов больше не работают.
Регистрация с 2022 года перестала быть процентом и стала фиксированной пошлиной — сравнения с Турцией и Европой по этой строке потеряли смысл.
Порог освобождения от ежегодного налога вырос вчетверо: с 24 000 до 100 000 фунтов годовой арендной стоимости. Но касается он только основного жилья семьи, поэтому инвестиционной покупки не затрагивает.
С июля 2023 года сняты ограничения на количество и площадь объектов, которые может купить иностранец. Раньше действовал потолок в два объекта — теперь его нет, и портфельная покупка стала возможной.
Популярные вопросы
Сколько стоит зарегистрировать сделку в Египте?
Не более 3 900 египетских фунтов, около $78. Пошлина фиксированная по закону № 9 от 2022 года и не зависит от цены объекта: за студию и за виллу платят одинаково.
Платит ли иностранец больше налогов, чем гражданин Египта?
Нет. Ставки ежегодного налога, налога при продаже и налога на арендный доход одинаковые для всех, надбавок по гражданству египетская система не предусматривает.
Нужно ли платить ежегодный налог за инвестиционную квартиру?
Да. Порог освобождения в 100 000 фунтов годовой арендной стоимости распространяется только на единственное основное жильё налогоплательщика и его семьи. Второй объект и квартира под сдачу облагаются полностью.
Можно ли купить квартиру за наличные?
Формально сделка состоится, но для регистрации права и для подачи на ВНЖ нужен валютный перевод из-за рубежа через египетский банк. Без банковской проводки покупка не даст ни того, ни другого.
Сколько заплатит продавец при перепродаже?
2,5% от суммы сделки в течение 60 дней после неё. Налог считается со всей суммы, а не с прибыли, поэтому платится и при продаже в убыток.
