Квадратный метр в Шейх Зайеде стоит 51 100 египетских фунтов, в Новой административной столице — 31 400. Разница в 1,6 раза, и это внутри одного города.
Но выбирать район по цене метра нельзя. Самую высокую доходность от аренды даёт Новый Каир, где метр дешевле, чем в Шейх Зайеде: 7,75% годовых против 6,87%.
Ниже разбор четырёх направлений, где чаще всего покупают иностранцы, и одного старого района, который живёт по другим правилам.
Содержание:
- Как мы считали
- Новая административная столица
- Новый Каир и Пятое поселение
- Шейх Зайед
- Шестое октября
- Маади
- Сколько приносит квартира: расчёт на двух районах
- Что проверить до покупки в конкретном районе
- Ограничения, общие для всего города
- Что изменилось на карте города к 2026 году
- Популярные вопросы
Как мы считали
Цены взяты из каталога портала: по каждому направлению собраны действующие предложения, посчитаны медианная цена, медианная площадь и цена квадратного метра. Доходность приводится по данным Global Property Guide.
| Направление | Предложений | Медианная цена | Медианная площадь | Цена метра | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|---|
| Новый Каир | 58 | 7,58 млн фунтов ($152 000) | 166 м² | 44 400 фунтов ($890) | 7,75% |
| Шестое октября | 52 | 7,84 млн фунтов ($157 000) | 180 м² | 44 700 фунтов ($895) | нет данных |
| Шейх Зайед | 35 | 6,83 млн фунтов ($137 000) | 131 м² | 51 100 фунтов ($1 020) | 6,87% |
| Новая столица | 14 | 4,73 млн фунтов ($95 000) | 145 м² | 31 400 фунтов ($630) | нет данных |
Средняя валовая доходность по Египту во втором квартале 2026 года — 7,61%.
Новая административная столица
Город строится в 45 километрах восточнее Каира. Площадь — 230 000 федданов, это около 96 тысяч гектаров. План по населению — 8–9 миллионов человек, оценка стоимости проекта — $58 млрд.
К 2026 году проект вышел из стадии стройки. Министерства переехали, парламент работает, ежедневно в город приезжают около 48 000 государственных служащих, постоянных жителей уже больше 30 000. На площадке заняты 520 застройщиков, с восточным Каиром город связывает электричка.
Цена входа здесь самая низкая из рассмотренных: медианная квартира стоит около $95 000 при площади 145 м². Метр обходится примерно вдвое дешевле, чем в Шейх Зайеде.
О доходности аренды в новой столице говорить пока рано: район молодой, и статистики по нему ещё нет. Косвенный ориентир даёт структура спроса: жителей 30 000 при плане на 8–9 миллионов, а значительная часть потенциальных арендаторов — те же госслужащие, обеспеченные служебным жильём.
Направление подходит покупателям с горизонтом пять-семь лет, которые рассчитывают на рост стоимости по мере наполнения города. Тем, кому нужен арендный доход с первого месяца, разумнее смотреть районы со сложившейся инфраструктурой. Что здесь строится и как устроены кварталы, показывает гайд по Новой административной столице.
Новая столица сегодня — это ставка на срок, а не на арендный поток. Вход дешевле, чем в сложившихся районах, но и горизонт до отдачи заметно длиннее, — отмечают аналитики египетского рынка.
Новый Каир и Пятое поселение
Пятое поселение — центральная и самая дорогая часть Нового Каира, район сложился ещё в двухтысячные. Инфраструктура на месте: университеты, международные школы, офисы, торговые центры.
В каталоге по Новому Каиру 58 предложений, больше, чем по любому другому направлению. Медианная цена 7,58 млн фунтов, около $152 000, при площади 166 м². Метр выходит примерно в 44 400 фунтов. Разброс широкий: от 2,7 до 17,4 млн фунтов, то есть от $54 000 до $348 000.
Доходность по двухкомнатным квартирам — 7,75%, один из лучших показателей в городе. Держится он не на дефиците предложения, а на устойчивом спросе со стороны арендаторов.
Направление подходит тем, кто покупает под сдачу и хочет предсказуемости, а также семьям с детьми школьного возраста. Для бюджета до $60 000 район не подойдёт: нижняя граница предложения начинается примерно отсюда, и выбор на этом уровне небольшой. Актуальные объекты и описание кварталов — в гайде по Новому Каиру.
Шейх Зайед
Западный аналог Нового Каира, расположен ближе к пирамидам и Александрийской трассе.
Метр здесь самый дорогой из рассмотренных: около 51 100 фунтов, примерно $1 020. При этом сама квартира обходится дешевле, чем в Новом Каире, — медианная цена 6,83 млн фунтов, около $137 000. Причина в площадях: медиана 131 м² против 166 м² у восточного соседа.
Доходность по двухкомнатным квартирам — 6,87%, ниже, чем в Новом Каире, при более дорогом метре.
Направление подходит тем, кому нужна компактная квартира в престижном адресе и кто не гонится за максимальной отдачей. Подробности по кварталам — в гайде по Шейх Зайеду.
Шестое октября
Город-спутник рядом с Шейх Зайедом. Сюда приходят за площадью: квартиры здесь крупнее, чем в остальных направлениях выборки.
В каталоге 52 предложения, медианная цена 7,84 млн фунтов, около $157 000. Площади самые большие в выборке: медиана 180 м². Метр при этом стоит примерно как в Новом Каире, около 44 700 фунтов.
Арифметика получается такая: в Шейх Зайеде за $137 000 покупатель получает 131 м², в Шестом октября за $157 000 — уже 180 м². Доплата в $20 000 даёт почти 50 дополнительных метров.
Направление подходит семьям, которым важна площадь, и тем, кто готов к более длинной дороге до делового центра. Как устроен город, показывает гайд по Шестому октября.
Маади
Старый зелёный район на берегу Нила, исторический центр экспатской жизни в Каире: посольства, международные школы, кафе.
Новостроек здесь почти нет, рынок вторичный, и это меняет всю математику покупки. Плюс в том, что спрос на аренду формируют иностранные сотрудники компаний и дипломаты, которые платят стабильно. Минус в том, что значительная часть старого жилого фонда оформлена не полностью, а проверка цепочки прошлых сделок занимает время и увеличивает расходы на юриста.
Направление подходит тем, кто переезжает сам и предпочитает городскую среду закрытой территории компаунда. Представление о районе даёт гайд по Маади.
Сколько приносит квартира: расчёт на двух районах
Возьмём медианные квартиры из таблицы и посчитаем валовой доход от аренды.
Новый Каир: квартира за $152 000 при доходности 7,75% приносит около $11 800 в год, то есть примерно $980 в месяц.
Шейх Зайед: квартира за $137 000 при доходности 6,87% даёт около $9 400 в год, примерно $780 в месяц.
Это доход до расходов. Из него вычитаются подоходный налог с аренды, ежегодный налог на недвижимость, платёж за обслуживание компаунда, простой между арендаторами и комиссия управляющей компании, если сдаёте не сами. Размер обслуживания задаёт застройщик, и именно он сильнее всего влияет на итоговую цифру, поэтому чистую доходность считают уже под конкретный проект.
Покупатели привыкли сравнивать районы по цене метра, хотя решает связка площади и арендного спроса. В Каире престижный адрес и высокая отдача почти никогда не встречаются в одном месте, — говорит эксперт по недвижимости египетской столицы.
Что проверить до покупки в конкретном районе
- транспортную доступность: как далеко от делового центра и есть ли рядом станция электрички;
- готовность инфраструктуры: работают ли школы, магазины и клиники в соседних кварталах или пока строятся;
- заполненность компаунда: сколько квартир передано владельцам, а сколько стоит пустыми;
- срок сдачи очереди, если проект недостроен;
- размер платежа за обслуживание и порядок его индексации;
- зарегистрирован ли объект в Шахр Аккари, особенно на вторичном рынке.
Ограничения, общие для всего города
Валютный риск. Все цены и вся арендная плата номинированы в египетских фунтах, а фунт за последние годы прошёл через несколько девальваций и в августе 2026 года держится около 50 за доллар. Доходность 7,6% в фунтах и та же доходность в долларах — разные вещи.
Недоступность ипотеки. Формально нерезидент может получить кредит в египетском банке, на практике такие кредиты почти не выдают. Рабочий инструмент — рассрочка от застройщика: первый взнос 5–10% и срок до 10 лет, без процентов, но только на новостройку конкретного проекта.
Медленный выход. Вторичный рынок в новых компаундах тонкий: покупатели идут к застройщику за рассрочкой, а не к частнику за полную сумму. Продажа может занять месяцы, и 2,5% налога с суммы сделки уйдут в бюджет в любом случае, даже при продаже в убыток.
Что изменилось на карте города к 2026 году
Новая административная столица перешла из категории «стройка» в категорию «работающий город». Обзоры двух-трёхлетней давности, где она описана как проект без жителей, устарели: 30 000 постоянных жителей и действующий парламент меняют оценку рисков.
Изменилась структура предложения. Медианный лот по каирским направлениям сегодня стоит от 4,7 до 7,8 млн фунтов, то есть $95 000–157 000. То, что несколько лет назад считалось скромным бюджетом, сегодня отправляет покупателя либо в новую столицу, либо в города-спутники.
Цена метра и доходность разошлись. Самый дорогой метр в Шейх Зайеде даёт меньшую отдачу, чем более дешёвый метр в Новом Каире, поэтому выбор района только по цене входа перестал работать.
Популярные вопросы
Какой район Каира самый дорогой по цене метра?
Шейх Зайед: медиана по предложениям каталога составляет около 51 100 фунтов за квадратный метр, примерно $1 020. Новый Каир и Шестое октября держатся у отметки 44 000–45 000 фунтов, Новая административная столица — около 31 400.
Где выше доходность аренды?
В Новом Каире: 7,75% годовых по двухкомнатным квартирам против 6,87% в Шейх Зайеде. Средняя валовая доходность по Египту во втором квартале 2026 года — 7,61%.
Стоит ли покупать в Новой административной столице?
Направление рассчитано на горизонт пять-семь лет и на рост стоимости по мере наполнения города. Для арендного дохода с первого месяца оно пока не подходит: постоянных жителей 30 000 при плане на 8–9 миллионов.
Где за те же деньги дают больше метров?
В Шестом октября. Медианная площадь там 180 м² против 166 м² в Новом Каире и 131 м² в Шейх Зайеде, а цена метра сопоставима с Новым Каиром.
Подходит ли Маади для инвестиционной покупки?
Район интересен спросом на аренду со стороны иностранных сотрудников и дипломатов, но рынок здесь вторичный. Часть старого фонда оформлена не полностью, поэтому проверка документов занимает больше времени и обходится дороже, чем при покупке новостройки.
